Piaţa imobiliară va decide ce se întâmplă cu preţurile!
Postat la: 15.11.2022 | Scris de: ZIUA NEWS
0
După noua creştere a IRCC-ului din ianuarie, când cel mai probabil se va atinge maximul de dobândă la creditele ipotecare/imobiliare, piaţa imobiliară va decide ce se întâmplă cu preţurile, care acum au luat o pauză de creştere.
Dobânzile cresc peste tot în lume, nu numai în România, cel puţin dobânzile de referinţă ale băncilor centrale. Nimeni nu scapă.
În Statele Unite, din cauza creşterii inflaţiei, care a dus la creşterea dobânzilor, dobânzile la creditele ipotecare au crescut la nu mai puţin de 7,14% - săptămâna trecută, cel mai ridicat nivel din ultimele două decenii. La începutul anului, dobânzile ipotecare erau la jumătate, iar această creştere accelerată loveşte deja în piaţa imobiliară americană.
La Bucureşti, IRCC-ul, dobânda de referinţă folosită pentru creditele ipotecare, este cotat acum la 4,06%, iar dacă adăugăm marja băncii plus un comision de administrare rezultă o dobândă efectivă (DAE) de 6,1%. Deci în România avem o dobândă mai mică faţă de americani.
Dar atenţie, de la 1 ianuarie, când IRCC se va duce spre 6%, vom fi cu dobânda efectivă (DAE) peste americani, asta dacă dobânzile din America nu cresc accelerat.
În schimb, în Europa dobânzile sunt mai mici la euro, cel puţin acum. EURIBOR la trei luni, indicatorul de referinţă pentru creditele ipotecare/imobiliare luate în euro este acum la 1,8%, iar dacă punem o marjă a băncii de 1-2%, rezultă o dobândă efectivă de 2,8%-3,8%, deci sub dobânda efectivă de 6,1% de la noi.
În America inflaţia, scăderea puterii de cumpărare (creşterea salariilor nu acoperă creşterea preţurilor), majorarea dobânzilor, creşterea preţurilor de construcţie încep să se vadă pe piaţa imobiliară: vânzările au scăzut de la o lună la alta, iar creşterea continuă din ultimii zece ani a preţurilor la case s-a oprit.
În România, în acest moment, piaţa imobiliară pare blocată, vizionările şi tranzacţiile s-au redus, iar preţurile stagnează, nici nu cresc, dar nici nu scad. Spre exemplu, ZF Index imobiliar, realizat împreună cu firma de consultanţă imobiliară SVN România, indică la nivelul lunii septembrie 2022 o stagnare a preţurilor apartamentelor vechi de trei camere în Capitală.
Foarte multă lume stă în expectativă cu banii pregătiţi, cu aprobări de credite, aşteptând să scadă preţurile apartamentelor, aşa cum s-a întâmplat în criza anterioară.
Dar faţă de atunci există trei diferenţe mari:
- Salariile au crescut substanţial - spre exemplu, dacă salariul mediu în perioada 2007-2008 a fost de 320-350 euro net pe lună, iar în 2009 a scăzut la 320 de euro, acum salariul mediu net a ajuns la 4.000 de lei, adică 820 de euro, deci o rată poate fi plătită mai uşor.
- Spre deosebire de acum un deceniu, cursul valutar leu/euro este stabil şi nu a crescut deloc, ceea ce a dus la păstrarea preţurilor apartamentelor în lei. Spre exemplu, în 2008 - 2009, cursul valutar leu/euro a crescut în câteva luni cu 30%, ceea ce a dus la o explozie a necesarului de lei pentru a plăti o rată, pentru că a crescut atât principalul, cât şi rata. Atunci, cele mai multe credite au fost date în euro şi în CHF. La CHF (francul elveţian) creşterea cursului valutar a fost mult mai mare, ceea ce pur şi simplu i-a dărâmat pe cei care aveau credite în franci elveţieni, pentru că trebuiau să aibă mult mai mulţi lei ca să acopere această creştere valutară.
Plus că au fost câţiva ani - 2009, 2010, 2011, 2012 - în care salariile nu prea au crescut. Spre exemplu, dacă în 2008 salariul mediu a fost 1.309 lei, echivalentul a 350 de euro, în 2012 câştigul mediu net a fost de 1.507 lei, adică o creştere în lei de numai 15%. În euro salariul mediu a fost echivalentul a 340 de euro, adică mai puţin decât în 2008.
Aceste creşteri ale cursului valutar la euro şi la francul elveţian au avut un impact major asupra preţurilor, care au scăzut în euro, dar au rămas la acelaşi nivel în lei.
- Acum, marea majoritate a împrumuturilor ipocare/imobiliare sunt în lei, ceea ce face ca principalul să nu crească. Este adevărat că avem o creştere susţinută a dobânzilor la lei, IRCC-ul s-a triplat, iar de la 1 ianuarie se va duce spre 6%, dar asta are un impact doar asupra dobânzii, nu a principalului, ceea ce măreşte rata doar cu dobânda.
De asemenea, pe piaţă sunt mai mulţi bani disponibili care aşteaptă oportunităţi, respectiv dacă dezvoltatorii oferă discounturi mari, sunt pregătiţi să cumpere pachete de apartamente, iar după finalizarea proiectului să le vândă la preţurile de listă.
Teama este legată de creşterea dobânzilor. Dar în ultimul timp au început să apară semne că dobânzile se îndreaptă către un maxim, dacă nu cumva chiar l-au atins. În America inflaţia dă semne de scădere, ceea ce ar mai putea să reducă presiunea pe Fed - banca centrală americană - de a majora mai mult dobânzile. În Europa se aşteaptă noile date legate de inflaţie. BCE - Banca Centrală Europeană - va mai majora dobânda de referinţă, dar acest lucru este deja asimilat de piaţă. Deja pieţele se aşteaptă la o creştere de până la 3% la euro.
La Bucureşti BNR a majorat marţi dobânda de referinţă cu numai 0,5% de la 6,25% la 6,75%, mai puţin decât se aştepta piaţa, care miza pe o creştere de 0,75%-1%.
Vineri au venit şi datele legate de inflaţie unde, după mult timp, avem o scădere a inflaţiei de la 15,9% (septembrie 2022-septembrie 2021), la 15,32% (octombrie 2022-octombrie 2021).
ROBOR-ul, care urmăreşte mai mult evoluţia inflaţiei, după cum spun dealerii, a coborât la 8,02%, faţă de 8,23% în urmă cu două săptămâni.
Cine ştie, poate şi investigaţia Consiliului Concurenţei privind modul de stabilire a ROBOR-ului a avut o influenţă "pozitivă" la această scădere.
De asemenesăptămâna trecută Ministerul Finanţelor a reuşit să se împrumute mai ieftin, iar dobânzile din piaţă au scăzut de la peste 9% la 8,3%.
Dacă teoria care se vehiculează acum pe piaţă, că scăderea economică şi recesiunea care se întind în America şi în Europa vor scădea inflaţia, devine realitate, atunci acest lucru se vede prin apariţia primelor semne.
Revenind în România, în momentul în care dobânzile la lei vor da semne de stabilizare, iar punctul critic va fi pe piaţa imobiliară, IRCC-ul din ianuarie (adică din T1 2023) va creşte, după aceea s-ar putea să vedem o dezgheţare a pieţei imobiliare. Lumea nu poate sta la nesfârşit cu banii aştepând scăderea preţurilor, iar la primele semne de creştere s-ar putea să înceapă o presiune mare la cumpărare.
Cristian Hostiuc
ULTIMA ORA
-
Candidatul comun zice că nu există nicio legătură între el și partidele de la guvernare. Crin Antonescu și-a anunțat demisia din PNL
Noiua coaliție guvernamentală, formată din PSD, PNL, UDMR și minoritățile naționale, a anunțat astăzi asumarea unui candidat comun la alegerile prezidențiale de anul viitor, în persoana lui Crin Antonescu. Fostul lider al liberalilor a spus că a acceptat propunerea partidelor de a fi candidatul comun la alegerile prezidențiale viitoare.
-
Răsturnare de situație: Care a fost, de fapt, cauza decesului actorului Mircea Diaconu - Fiica acestuia, mărturii emoționante
Marele actor Mircea Diaconu s-a stins din viață cu doar 10 zile înainte de a împlini 75 de ani. Se știa că acesta se confrunta de ceva vreme cu o boală incurabilă, iar ultimele sale momente le-a petrecut pe un pat în Spitalul Fundeni.
-
Elon Musk începe Operațiunea "Resetarea": Prima mare instituție care va intra în malaxor
Omul de afaceri Elon Musk, cea mai bogată persoană din lume şi persoana desemnată de viitorul preşedinte al SUA, Donald Trump, cu reformarea administraţiei publice, a luat la ţintă Rezerva Federală americană.
-
Trădare, dar să știm și noi: 21 de parlamentari suveraniști au votat pentru noua coaliție pro europeană
Blocul suveranist suferă o lovitură extrem de grea, la primul mare test din Parlament. La votul pentru președinții Senatului și Camerei Deputaților, 21 de parlamentari care nu pot fi decât din AUR, POT sau SOS România au votat alături de coaliția pro europeană formată din PSD, PNL, UDMR și Minoritățile Naționale.
-
Controlul statului asupra vietii private: ANAF monitorizează retragerile din bancomate. Atenție la suma pe care o scoateți
Românii care retrag sume mari de bani din bancomate intră în atenția Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF). Instituția a anunțat că va monitoriza atent aceste tranzacții pentru a preveni fraudele fiscale.
-
Secretul murdar al Europei: Bătrânul continent se prăbușește în ritm accelerat
În contextul în care Donald Trump este pe punctul de a prelua din nou Casa Albă peste câteva săptămâni, iar economia Europei se află într-o criză din ce în ce mai gravă, temelia pe care se sprijină prosperitatea regiunii nu este doar fisurată, ci este în pericol să se prăbușească, informează Politico.
-
Donald Trump despre LGBTQ+: "Vreau să opresc delirul transexualilor. Există doar feminin și masculin"
Preşedintele ales al SUA, Donald Trump, a anunţat că doreşte să oprească „delirul transsexualilor" încă din prima sa zi la Casa Albă, luna viitoare, într-o nouă salvă a taberei republicane împotriva drepturilor comunităţii LGBTQ+.
-
„Ați omorât 19 gimnaste". Octavian Bellu și Mariana Bitang au fost desființați, în trecut, de mama unei sportive care s-a aflat sub comanda celor mai galonați antrenori din istorie
Octavian Bellu și Mariana Bitang reprezintă cel mai bun cuplu de antrenori ai lumii, fiind lăudați inclusiv în presa străină. Au pregătit generații de gimnaste și mulți sperau chiar ca FRG să îi convingă să le îndrume și pe tinerele de acum. Totuși, mama uneia dintre fostele lor eleve are o cu totul altă părere. În urmă cu ani buni, femeia, rudă cu Laurențiu Reghecampf, a trecut peste orice limită, jignindu-i și aducându-le acuzații grave.
-
Schema noului Guvern Marcel Ciolacu. Marea împărțeală pe ministere
Iată schema noului Guvern Marcel Ciolacu. Marian Neacșu, de la PSD, va fi vicepremier fără portofoliu, spun surse politice. Vicepremieri vor fi si Catalin Predoiu de la PNL si Barna Tanczos de la UDMR. Initial negocierea era fara vicepremieri.
DIN CATEGORIE
- TOP CITITE
- TOP COMENTATE
- 1.Fostă "Golden Girl" al Sistemului simte că i-a venit vremea ca să preia puterea în România
- 2.Tehnica loviturii de stat. Rolul SRI. Absența Armatei din ecuație
- 3.Who are you Mr. Călin Georgescu?
- 4.MINCIUNA LA RANG DE POLITICĂ DE STAT
- 5.OPRIȚI LOVITURA DE STAT!
- 6.Autorii haosului nu vor scăpa nici în gaură de șarpe
- 7.Scenariul atomic: va fi invalidat președintele ales Călin Georgescu după modelul Șoșoacă?
- 8.USR, Lasconi și minciuna progresului: cum curentul woke vă manipulează și vă distruge viețile
- 9.Inflație de viitori prezidențiabili, de tipul #CandidațiiAltora. Suveraniștilor veritabili li se va bara calea. România, #RaiulExploatatorilor!
- 10.SECURISTAN? Clar că da! Sub spectrul "STALINISM FOR ALL SEASONS"
comentarii
Adauga un comentariuAdauga comentariu