Piaţa imobiliară va decide ce se întâmplă cu preţurile!
Postat la: 15.11.2022 | Scris de: ZIUA NEWS

După noua creştere a IRCC-ului din ianuarie, când cel mai probabil se va atinge maximul de dobândă la creditele ipotecare/imobiliare, piaţa imobiliară va decide ce se întâmplă cu preţurile, care acum au luat o pauză de creştere.
Dobânzile cresc peste tot în lume, nu numai în România, cel puţin dobânzile de referinţă ale băncilor centrale. Nimeni nu scapă.
În Statele Unite, din cauza creşterii inflaţiei, care a dus la creşterea dobânzilor, dobânzile la creditele ipotecare au crescut la nu mai puţin de 7,14% - săptămâna trecută, cel mai ridicat nivel din ultimele două decenii. La începutul anului, dobânzile ipotecare erau la jumătate, iar această creştere accelerată loveşte deja în piaţa imobiliară americană.
La Bucureşti, IRCC-ul, dobânda de referinţă folosită pentru creditele ipotecare, este cotat acum la 4,06%, iar dacă adăugăm marja băncii plus un comision de administrare rezultă o dobândă efectivă (DAE) de 6,1%. Deci în România avem o dobândă mai mică faţă de americani.
Dar atenţie, de la 1 ianuarie, când IRCC se va duce spre 6%, vom fi cu dobânda efectivă (DAE) peste americani, asta dacă dobânzile din America nu cresc accelerat.
În schimb, în Europa dobânzile sunt mai mici la euro, cel puţin acum. EURIBOR la trei luni, indicatorul de referinţă pentru creditele ipotecare/imobiliare luate în euro este acum la 1,8%, iar dacă punem o marjă a băncii de 1-2%, rezultă o dobândă efectivă de 2,8%-3,8%, deci sub dobânda efectivă de 6,1% de la noi.
În America inflaţia, scăderea puterii de cumpărare (creşterea salariilor nu acoperă creşterea preţurilor), majorarea dobânzilor, creşterea preţurilor de construcţie încep să se vadă pe piaţa imobiliară: vânzările au scăzut de la o lună la alta, iar creşterea continuă din ultimii zece ani a preţurilor la case s-a oprit.
În România, în acest moment, piaţa imobiliară pare blocată, vizionările şi tranzacţiile s-au redus, iar preţurile stagnează, nici nu cresc, dar nici nu scad. Spre exemplu, ZF Index imobiliar, realizat împreună cu firma de consultanţă imobiliară SVN România, indică la nivelul lunii septembrie 2022 o stagnare a preţurilor apartamentelor vechi de trei camere în Capitală.
Foarte multă lume stă în expectativă cu banii pregătiţi, cu aprobări de credite, aşteptând să scadă preţurile apartamentelor, aşa cum s-a întâmplat în criza anterioară.
Dar faţă de atunci există trei diferenţe mari:
- Salariile au crescut substanţial - spre exemplu, dacă salariul mediu în perioada 2007-2008 a fost de 320-350 euro net pe lună, iar în 2009 a scăzut la 320 de euro, acum salariul mediu net a ajuns la 4.000 de lei, adică 820 de euro, deci o rată poate fi plătită mai uşor.
- Spre deosebire de acum un deceniu, cursul valutar leu/euro este stabil şi nu a crescut deloc, ceea ce a dus la păstrarea preţurilor apartamentelor în lei. Spre exemplu, în 2008 - 2009, cursul valutar leu/euro a crescut în câteva luni cu 30%, ceea ce a dus la o explozie a necesarului de lei pentru a plăti o rată, pentru că a crescut atât principalul, cât şi rata. Atunci, cele mai multe credite au fost date în euro şi în CHF. La CHF (francul elveţian) creşterea cursului valutar a fost mult mai mare, ceea ce pur şi simplu i-a dărâmat pe cei care aveau credite în franci elveţieni, pentru că trebuiau să aibă mult mai mulţi lei ca să acopere această creştere valutară.
Plus că au fost câţiva ani - 2009, 2010, 2011, 2012 - în care salariile nu prea au crescut. Spre exemplu, dacă în 2008 salariul mediu a fost 1.309 lei, echivalentul a 350 de euro, în 2012 câştigul mediu net a fost de 1.507 lei, adică o creştere în lei de numai 15%. În euro salariul mediu a fost echivalentul a 340 de euro, adică mai puţin decât în 2008.
Aceste creşteri ale cursului valutar la euro şi la francul elveţian au avut un impact major asupra preţurilor, care au scăzut în euro, dar au rămas la acelaşi nivel în lei.
- Acum, marea majoritate a împrumuturilor ipocare/imobiliare sunt în lei, ceea ce face ca principalul să nu crească. Este adevărat că avem o creştere susţinută a dobânzilor la lei, IRCC-ul s-a triplat, iar de la 1 ianuarie se va duce spre 6%, dar asta are un impact doar asupra dobânzii, nu a principalului, ceea ce măreşte rata doar cu dobânda.
De asemenea, pe piaţă sunt mai mulţi bani disponibili care aşteaptă oportunităţi, respectiv dacă dezvoltatorii oferă discounturi mari, sunt pregătiţi să cumpere pachete de apartamente, iar după finalizarea proiectului să le vândă la preţurile de listă.
Teama este legată de creşterea dobânzilor. Dar în ultimul timp au început să apară semne că dobânzile se îndreaptă către un maxim, dacă nu cumva chiar l-au atins. În America inflaţia dă semne de scădere, ceea ce ar mai putea să reducă presiunea pe Fed - banca centrală americană - de a majora mai mult dobânzile. În Europa se aşteaptă noile date legate de inflaţie. BCE - Banca Centrală Europeană - va mai majora dobânda de referinţă, dar acest lucru este deja asimilat de piaţă. Deja pieţele se aşteaptă la o creştere de până la 3% la euro.
La Bucureşti BNR a majorat marţi dobânda de referinţă cu numai 0,5% de la 6,25% la 6,75%, mai puţin decât se aştepta piaţa, care miza pe o creştere de 0,75%-1%.
Vineri au venit şi datele legate de inflaţie unde, după mult timp, avem o scădere a inflaţiei de la 15,9% (septembrie 2022-septembrie 2021), la 15,32% (octombrie 2022-octombrie 2021).
ROBOR-ul, care urmăreşte mai mult evoluţia inflaţiei, după cum spun dealerii, a coborât la 8,02%, faţă de 8,23% în urmă cu două săptămâni.
Cine ştie, poate şi investigaţia Consiliului Concurenţei privind modul de stabilire a ROBOR-ului a avut o influenţă "pozitivă" la această scădere.
De asemenesăptămâna trecută Ministerul Finanţelor a reuşit să se împrumute mai ieftin, iar dobânzile din piaţă au scăzut de la peste 9% la 8,3%.
Dacă teoria care se vehiculează acum pe piaţă, că scăderea economică şi recesiunea care se întind în America şi în Europa vor scădea inflaţia, devine realitate, atunci acest lucru se vede prin apariţia primelor semne.
Revenind în România, în momentul în care dobânzile la lei vor da semne de stabilizare, iar punctul critic va fi pe piaţa imobiliară, IRCC-ul din ianuarie (adică din T1 2023) va creşte, după aceea s-ar putea să vedem o dezgheţare a pieţei imobiliare. Lumea nu poate sta la nesfârşit cu banii aştepând scăderea preţurilor, iar la primele semne de creştere s-ar putea să înceapă o presiune mare la cumpărare.
Cristian Hostiuc
-
Banda marii trădări naționale
În acest articol vom devoala identitatea și aportul principalilor comanditari externi și principalilor executanți ...
-
O nouă etapă in epoca post-adevăr
In perioada pe care o trăim, adevărul a devenit „versatil". Cum spunea Blaise Pascal, „ceeea ce este adevăr ...
-
Se așteaptă mesaj din SUA de tip "TURUL 2, ÎNAPOI!"
Se întâmplă lucruri importante din punct de vedere politic pe noua linie fierbinte, un soi de axă secundară, ...
-
Creația literară a academicianului care îl contestă pe Cărtărescu
Trebuie să fie de un curaj sinucigaș acest Valeriu Matei, dacă a îndrăznit să-i trântească lui Mircea Cărtăr ...
-
Loviturile sub centură de la marele aliat strategic
Să nu ne mai ascundem după deget: America lui Trump nu mai este garantul securității europene, ci a devenit o amenințare ...
-
George Simion se află într-o situație ingrată. Victor Ponta a intervenit în discuție
Eu cred că Georgescu nu va fi lăsat să candideze la alegerile prezidențiale din mai. Candidatura Dianei Șoșoacă a fost i ...
-
Cuibul de viespi, de la Paris. Fără Gheorghe Dinică! Doar cu figurantul Macron...
Cea mai nebună zi în Europa a fost cea de ieri. Parisul a dat tonul. Normal. Ca la modă. Noua colectie se numește ...
-
Eu l-aș căuta rapid pe Putin, înainte să înceapă negocierile cu Trump!
Suveranștii europeni, dar și cei români, apar, de ceva vreme, încolonați spre a-i face temenele lui Donald T ...
-
Trump a căzut în capcana întinsă de către tandemul Putin-Xi!
Vă mărturisesc că mă simt copleșit de cantitatea de prostie care se revarsă prin comentariile unor neaveniți, care s-au ...
-
Un regal marca Dan Puric!
De ziua sa 12 februarie marele artist, desigur cel mai mare MIM din istoria teatrului românesc și unul dintre cei ...
-
America vrea să se îndestuleze pe spatele europenilor, mimând că apără democrația!
Timp de patru zile din această săptămână, oamenii lui Trump, cei de bază, au vizitat Europa, au călărit-o, practic ...
-
Englezește, țigănește și românește
Dacă pocim limba română cu barbarisme englezești nu mai suntem români, pentru că ni se schimbă structura men ...
-
Al doilea chestionar pentru Ilie Interimarul
În calitate de activist civic și de jurnalist free-lancer, în scopul finalizării unei investigații civice și ...
-
Unde e România în poza SUA-Rusia-China? Dar Europa mai e?
Vad multe "voci" care propaga ideea ca ceea ce se intampla acum e o repetare a situatiei de dinaintea WWII, mai exact a ...
-
UE e în moarte clinică!
Așa, pe scurt și din fuga calului:- Trump îi arată UE pisica cu retragerea protecției americane, deocamdată au zis ...
-
O biserică pentru o națiune
Acum 100 de ani, la 4 februarie 1925, Biserica Ortodoxă Română a desăvârșit lungul drum al națiunii rom&ac ...
-
Cântecul de sirenă al lumii
Fără nicio referire la multmediatizatul CG, despre care nu am scris şi nici nu am de gând să o fac: convingerea me ...
-
Primul chestionar pentru Ilie Interimarul
În calitate de activist civic și de jurnalist free-lancer, în scopul finalizării unei investigații civice și ...
-
Călin Georgescu are două mari probleme, iar George Simion îi poartă sâmbetele
Aș prefera ca acest Călin Georgescu să fie eliminat de votul oamenilor, de electorat. Dar dacă nu e posibil așa ceva și ...
-
Detector pentru "războinicii viteji"!
Dacă vrei să ai un detector foarte fin despre sectanți sau spălați pe creier atunci umorul îți va dezvălui cel mai ...
-
Boicotul supermarketurilor: cauze îndoielnice și cauze reale. Pledoarie pentru echilibru și înțelepciune
În tot estul Uniunii Europene este în curs de derulare o campanie de boicotare a marilor rețele comerciale, ...
-
În loc de tezaur, un roi de întrebări mistuitoare
*Este adevărat că Muzeul Drents are probleme cu amenajarea spațiilor expoziționale? Că în ciuda dotărilor de ultim ...
-
Cu sau fără Georgescu, urmează haosul
După aproape 35 de ani de suferință „democratică" și „capitalistă", românii și-au găsit în sf&ac ...
-
"Specialul" lui Trump vine la București. Ce misiune îndeplinește Richard Grenell
Ieri după-amiază (vineri, 7 februarie - n.r.) am aflat că „specialul" lui Trump vine la București! E vorba despre ...
-
Toți au devenit anti-Soros și apără resursele României. Sunt aceiași care au susținut vaccinarea și războiul ucrainean
De câteva zile, dacă zapezi sau, să zicem pe românește, butonezi între televiziunile de știri sau navi ...
-
Ucraina este un El Dorado făcut din pix
Într-un conflict militar dezinformarea este armă și aliat. Ca țară invadată, Ucraina poate recurge inclusiv la sol ...
-
Psihanaliza ministrului Daniel David
Daniel David, ministrul Educației, pare să fie cam semidoct și nici nu prea pricepe cum funcționează sistemul de î ...
-
Avem o resetare totală. Ce facem cu ea?!
Are loc o resetare totală în SUA, cu scâncete, cu zbierete, cu tras de păr, cu epurări masive. Se pregătesc ...
-
Este riscant să fii dușmanul Americii, dar poate fi fatal să fii prietenul ei
America first sau doar America? Mărturisesc că nu am înțeles logica tarifelor anunțate de Trump sâmbătă. 25% pt importur ...
-
Despre Georgescu (și Șoșoacă)
Acest text nu este destinat oamenilor normali, cei care s-au vaccinat cu încredere în știință, care sunt pro UE/NATO ori ...
comentarii
Adauga un comentariuAdauga comentariu