Mai este un business să cumperi apartamente pentru a le da în chirie?

• Tweet

Conform Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară - ANCPI - în 2021 au fost tranzacţionate 698.756 de imobile, cu 95.951 mai multe faţă de 2020.

Cele mai multe vânzări s-au înregistrat în decembrie - 74.429, dintre care în Bucureşti 14.438, în Ilfov 4.902 şi Constanţa 3.950. Numărul ipotecilor în decembrie 2021 a fost de 28.924, cele mai multe fiind înregistrate în Bucureşti - 6.523.

De la 1 ianuarie 2022 plafonul pentru care se plăteşte TVA de 5% a crescut de la 90.000 de euro la 140.000 de euro, ceea ce va duce la o creştere a preţurilor care să acopere inflaţia, creşterea preţurilor materialelor de construcţii, creşterea salariilor, creşterea preţurilor la terenuri.

Conform ZF Index Imobiliar, realizat împreună cu societatea de consultanţă imobiliară SVN, preţurile apartamentelor vechi cu trei camere din Bucureşti au urcat în decembrie cu cel mai accelerat ritm din ultimii doi ani, de 5,6%, faţă de decembrie 2020. 9 din cele 20 de cartiere din Capitală luate în calcul au preţuri de peste 100.000 de euro, cel mai ridicat număr de la începutul lui 2009.

Andrei Sârbu, CEO al SVN România, spune că 2021 a stabilit un record absolut de tranzacţii înregistrate, contrar unor opinii analiste anterioare, iar 2022 va fi un an la fel de bun. Consumatorii s-au obişnuit cu actualul context pandemic, cererea este în continuare solvabilă, iar creşterea preconizată a dobânzilor trebuie privită într-un context mai larg, raportat la salarii.

El dă ca exemplu faptul că rata medie pentru achiziţionarea unui apartament nou cu două camere în Bucureşti deţinea un procent de 52% din salariul mediu net la nivel naţional în T2/2020, atunci când IRCC era de 2,44%. În T1 2022, când IRCC este de 1,17%, rata medie deţine un procent de 45,5% din salariul mediu net la nivel naţional. În octombrie 2008 preţul unui apartament cu trei camere din Bucureşti a fost de 139.000 de euro, pentru a scădea an de an până în 2014, când a ajuns la 74.600 euro. De atunci preţurile au urcat constant, ajungând la 100.600 euro la finalul lui 2021. În 2021, în Bucureşti au fost livrate aproape 20.000 de locuinţe noi.

Lucian Azoiţei, proprietarul dezvoltatorului imobiliar Forty Management spune că există o tendinţă internaţională, valabilă şi în România, de a investi foarte mult în zona imobiliară pentru a te proteja de această inflaţie galopantă care vine peste noi, iar în situaţiile de criză, casele sunt totdeauna un activ foarte important. El spune că în acest context, în 2022 vom vedea în continuare creşteri de preţuri la imobiliare datorate cererii, datorate creşterii preţurilor materialelor de construcţii şi celor care vor să cumpere apartamente pentru investiţii, pentru a le da în chirie.

Din cauza creşterii inflaţiei, BNR a început să majoreze dobânda de referinţă şi dobânda Lombard la care se împrumută băncile, ceea ce, inevitabil, va duce la o creştere a dobânzilor pentru cei care vor să ia un credit ipotecar şi imobiliar, dar şi pentru dezvoltatori.

Din cauza faptului că IRCC, indicatorul de referinţă folosit pentru creditele noi, are un decalaj de calcul de şase luni (IRCC pentru T1/2022 are la bază dobânzile de pe piaţa interbancară din T2/2021, atunci când dobânzile scăzuseră), creşterea dobânzilor încă nu se vede în ratele lunare de plată.

laPentru că piaţa imobiliară a început să se încălzească, cu tranzacţii şi preţuri în creştere, BNR a majorat de la 1 ianuarie avansul pentru creditele imobiliare de investiţii de la 15% la 25%.

La nivel internaţional, ultimii doi ani au fost foarte buni pentru piaţa imobiliară americană, acolo unde preţurile au atins maxime istorice. Dar apariţia inflaţiei şi începutul de creştere a dobânzilor au dus şi la o creştere, la începutul acestui an, a dobânzilor la creditele ipotecare: dobânda medie pentru un împrumut pe 30 de ani cu o dobândă fixă a crescut la 3,22%, faţă de 2,65% în 2020. Preţul mediu al unei casei a ajuns în noiembrie 2021 la 353.900 de dolari, plus 13,9% faţă de noiembrie 2020, conform unui articol din Wall Street Journal.

Conform unei analize din The Economist, unul dintre cei mai importanţi factori care au dus la creşterea preţurilor, pe lângă dobânzile ultrascăzute, este legat de oferta în scădere de imobile din SUA, situaţie întâlnită în toate economiile occidentale. Conform datelor analizate de The Economist, dezvoltările noi imobiliare din ţările bogate sunt la jumătate faţă de nivelul de la mijlocul anilor 1960. Paradoxal, încălcând teoria economică, cererea în creştere de case/apartamente nu a dus la creşterea ofertei, adică s-a construit mai puţin, ceea ce în final a dus la creşterea preţurilor.

În Bucureşti, blocajul din ultimul an la nivelul autorizaţiilor de construcţie va duce la o scădere a ofertei în următorii ani pe zona rezidenţială, ceea ce va pune presiune pe preţuri.

Piaţa imobiliară din principalele oraşe, acolo unde există activitate economică, unde locurile de muncă sunt mai bine plătite, va fi în creştere în 2022 chiar dacă pe segmentul achiziţiilor de investiţii pentru închiriere sunt ceva probleme, având în vedere că nu am scăpat de pandemie.

Oricum, dacă ne uităm pe graficul ZF Index Imobiliar, pentru a atinge preţurile din 2008 piaţa ar mai trebui să crească cu 30%. Dar între timp salariul mediu a crescut de două ori şi ceva, de la 1.500 de lei la 3.600 de lei.

Aceată opinie a apărut prima dată pe Business Magazin.

Cristian Hostiuc